Aménager et construire

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Que ce soit pour construire une maison, une extension, du neuf ou modifier/agrandir de l’ancien, certaines démarches sont obligatoires.

ARCHITECTE OU MAîTRE D’OEUVRE?

Selon les projets, le recours à l’un ou l’autre n’est pas obligatoire. Toutefois, étant donné la complexité d’une construction et le nombre de corps de métiers qui peuvent être engagés, nous ne saurions trop vous recommander de faire appel à un professionnel.

  • Le Maître d’œuvre coordonne tous les corps de métier à votre place. Attention pour ce dernier, la profession n’étant pas réglementée, relisez bien le contrat et son étendue et surtout assurez-vous qu’il bénéficie d’une assurance responsabilité civile professionnelle pour couvrir des fautes éventuelles.
  • L’architecte peut réaliser des plans et également gérer le chantier. Le recours à un architecte est obligatoire si la surface construite ou finale dépasse 170 m2 jusqu’en mars 2017, 150 m2 au-delà de cette date.

Par exemple : Marc fait construire une maison de 140 m2, Jean une maison de 180m2 et Julien agrandit sa maison de 160m2 avec une annexe de 20m2. Jean et Julien seront obligés d’avoir recours à un architecte. Seul Marc n’y sera pas contraint, mais il peut librement décider d’avoir recours à ce professionnel s’il le désire. 

QUELLE FORMULE PRIVILéGIER?

Le constructeur peut vous proposer plusieurs solutions :

  • L’option « clé en main » où vous signez pour un plan déjà défini. Ce modèle présente l’avantage d’être le plus simple et le plus sûr car il est strictement réglementé. Toutefois, vous pouvez regretter de ne pas pouvoir créer la maison dont vous aviez toujours rêvé.
  • La « construction sans plan » où c’est vous, ou un architecte que vous aurez choisi, qui fournissez le plan et le constructeur qui réalise les travaux. Cela est moins réglementé que l’option « clé en main » mais vous devriez retrouver la maison de vos rêves.
  • Enfin l’option où vous supervisez vous-même l’ensemble, mais qui en plus de présenter des risques en cas de mal façon, est extrêmement contraignant et chronophage. Des travaux pouvant s’étendre sur des mois et regroupant de nombreux corps de métiers qui doivent cohabiter et respecter un ordre logique dans leurs réalisations.

COMMENT CHOISIR SON TERRAIN?

Si vous décidez de faire construire sur un terrain, il faut apporter à vos recherches le même soin que si vous achetiez un appartement. Même si cette action peut s’avérer plus abstraite, c’est un élément primordial, ne serait-ce pour la revente future. Comme pour tout achat immobilier, privilégiez la localisation. Renseignez-vous bien sur les infrastructures à venir (écoles, commerces, transports…).

Nous vous conseillons de vous adresser à votre notaire avant de signer quoi que ce soit. Il pourra vous renseigner sur les servitudes, l’ensemble des frais d’acquisition, sa véritable valeur marchande, les règles d’urbanisme et surtout vous confirmer qu’il est constructible !

Le plus risqué dans l’achat d’un terrain est souvent qu’il se trouve dans une zone en pleine construction. De fait vous n’avez pas trop de visibilité sur ce qui risque de se construire à côté ou en face de vous. Votre notaire a la possibilité de se procurer ces éléments et de vous renseigner au mieux.

Si vous achetez en lotissement, procurez-vous le règlement qui en découle car vous ne pourrez pas faire ce que vous voulez. Tout peut y être réglementé : le choix des matériaux, des couleurs, de la hauteur des haies…
Vous pouvez acheter un terrain isolé. Il vous faudra être encore plus prudent car vous n’avez pas d’informations sur la qualité du sol, pourtant primordiale pour la solidité de votre future maison, or il est vivement conseillé de le faire analyser par un expert. Il vous faudra également procéder vous-même aux raccordements de l’électricité, des eaux usées, du gaz…

Procurez-vous avant tout achat : certificat d’urbanisme, POS, cahier des charges et surface réelle, surface qui est loin d’être automatique en ce qui concerne un terrain. Sachez que la surface indiquée sur le cadastre n’a pas valeur légale. Il est donc souvent obligatoire de faire réaliser un bornage par un expert-géomètre et d’envoyer son procès verbal aux services des hypothèques.

PERMIS DE CONSTRUIRE OU DéCLARATION DE TRAVAUX?

RienDéclarationPermis
Construction avec surface plancherMoins de 5 m2.

Entre 5 m2 et 20 m2.

En secteur protégé, si surface inférieure à 20 m2.

Plus de 20 m2.
Construction avec en hauteurMoins de 12 m.Plus de 12 m mais moins de 5 m2 plancher.Plus de 12 m.
Habitations campings et parcsMoins de 35 m2.Supérieures à 35 m2.
PiscinesMoins de 10 m2.Bassin non couvert de moins de 100 m2 ou dont la couverture ne dépasse pas 1,8 m.Bassin de plus de 100 m2 ou couverture supérieure à 1,8 m.
Châssis et serresMoins de 1,8 m de haut.Entre 1,8 m et 4 m et dont la surface au sol est inférieure à 2.000 m2.Plus de 4 m et surface supérieure à 2.000 m2.
MursMoins de 2 m.En secteur protégé, quelle que soit la hauteur.Plus de 2 m.
ClôturesNon soumises à déclaration préalable.En secteur protégé, quelle que soit la hauteur.Soumises à déclaration préalable.
TravauxConstructions temporaires inférieures à 3 mois (15 jours en secteur protégé).
  • Changements de destination d’un bâtiment existant.
  • Ravalement en secteur protégé.
  • Modification de l’aspect extérieur.
  • Travaux intérieurs d’immeubles en secteur sauvegardé.
  • Surface plancher créée entre 5 m2 et 20 m2.
  • Percement d’un mur extérieur.
  • En PLU : surface créée inférieure à 40 m2 sans dépasser 170 m2 au total. 
  • En PLU : si la surface plancher créée dépasse 40 m2 ou bien si la surface créée est entre 20 et 40 m2 mais l’ensemble final fait 170 m2. 
  • Sinon : dès que la surface créée dépasse 20 m2.
  • Monument historique.
  • Restauration immobilière.
  • Changement de structure ou façade liée à un changement de destination.

Le permis de construire

Le permis de construire permet de vérifier que le projet est conforme aux dispositions législatives et réglementaires en matière d’urbanisme.
Sa demande doit être faite par le propriétaire ou le mandataire, auprès de la mairie. Il est possible de déposer la demande même si le terrain est encore au stade de promesse de vente.
En général l’instruction prend entre 2 et 3 mois selon la nature du projet. Sans réponse de la mairie, c’est un permis de construire tacite.
Ensuite un affichage de 2 mois est nécessaire, pendant lequel les voisins (ou autres) peuvent contester les travaux. Il est donc vivement conseillé d’attendre la fin de ces 2 mois avant de commencer les travaux.
La durée de validité du permis est de 3 ans. Si les travaux sont commencés, il est possible de prolonger 2 fois d’1 an, à condition d’ en faire la demande 2 mois avant la fin du délai initial.
En cas de refus de la mairie, vous pouvez toujours voir avec ses services ce qu’il faudrait modifier pour obtenir son accord et ajuster vos plans en conséquence. Si vous n’arrivez pas à vous mettre d’accord, il reste le recours auprès du tribunal administratif, dans les 2 mois qui suivent la notification de refus.

La déclaration préalable

Elle concerne les constructions de faible importance, comme un abri de jardin ou un garage.
Il vous faut la déposer à la mairie en 2 exemplaires et vous obtenez la réponse sous 1 mois. Une non-réponse équivaut à un accord tacite.
Suit l’affichage qui dure 2 mois. Là encore il est vivement conseillé d’attendre ce délai avant de commencer les travaux, au cas où un tiers (un voisin par exemple) s’y opposerait.
L’accord n’est valable que 3 ans sans aucune prolongation possible.

COMMENT SE PROTéGER ? QUELLES ASSURANCES ?

A la fin des travaux, vous faites le point sur tout ce qui a été réalisé. N’hésitez pas à émettre des réserves si des éléments ne vous conviennent pas.

La garantie de parfait achèvement
Elle dure 1 an à la réception de la maison.
Elle porte sur les réserves notées dans le procès verbal de réception ou bien dans l’année suivant la réception de la maison, les non-conformités ou malfaçons, signalées par lettre recommandée avec accusé de réception, à l’attention de l’entreprise avec qui vous avez signé le contrat (et non pas directement auprès du corps de métier concerné)

L’assurance dommages-ouvrages
Vous devez la souscrire auprès de votre assureur AVANT l’ouverture du chantier. Elle se substituera à la garantie de parfait achèvement à la fin de celle-ci. Elle couvre les défauts relevant de la garantie décennale et dure donc 10 ans. Elle présente l’avantage d’être plus rapide. Vous êtes payé tout de suite et l’assureur se charge de chercher la responsabilité pour se faire rembourser de son côté.
Attention, quand vous constatez un défaut, vous n’avez que 5 jours pour prévenir votre assureur par lettre recommandée avec accusé de réception.
Cette assurance est obligatoire et doit être souscrite avant le début des travaux !
Elle vous couvre pendant 10 ans mais protège également les personnes qui achèteront votre maison si vous la vendez pendant cette période.

La garantie biennale
Elle dure 2 ans à compter de la date de réception de  la maison et concerne tous les équipements « séparables du gros œuvre » comme les portes, les fenêtres, les radiateurs…
Elle ne couvre cependant pas l’usure normale de ces équipements, mais seulement les défauts notoires.

La garantie décennale
Elle concerne les garages, vérandas, terrasses, maisons, rénovations de toiture, mur, ravalement, cuisine encastrée, cheminée scellée, chauffage aux canalisations encastrées, carrelage…
Elle dure 10 ans à compter de la date de réception de  la maison et concerne tous les dommages affectant la solidité de l’ouvrage et donc tous les équipements inséparables du gros œuvre. Attention toutefois si vous notez des fissures, elles ne seront pas obligatoirement prises en compte dans la garantie décennale car elles doivent témoigner d’un manque de solidité de la structure entière.
Vous avez 5 jours seulement pour prévenir votre assurance avec courrier AR dès notification des défauts de construction.

La garantie de livraison
Cette garantie doit être souscrite par le constructeur auprès d’une banque ou une assurance. Elle couvre les retards de chantier, les réserves liées aux malfaçons, les dépôts de bilan du constructeur, un dépassement de prix supérieur à 5% de celui  convenu par contrat et peut imposer des pénalités de retard.

L’assurance multi-risques habitation
Sachez que dès que vous réceptionnez votre maison, vous n’êtes plus sous la responsabilité du constructeur. Donc même si vous ne l’habitez pas, il vous est vivement conseillé de souscrire une assurance habitation.

COMMENT FINANCER SON PROJET?

N’hésitez pas à faire jouer la concurrence. Les banques privilégient souvent les nouveaux clients à leurs clients existants. Un courtier peut aussi réussir à négocier de meilleurs taux. Déplacez-vous aux salons de l’immobilier, les banques y proposent parfois des offres promotionnelles pour les visiteurs. Surveillez aussi les sites de vente en ligne, du type Vente Privée, car des banques y proposent parfois aussi des offres promotionnelles très avantageuses.

Renseignez-vous sur le PTZ pour savoir si vous pouvez en bénéficier. Cela est lié à vos ressources et le prêt doit concerner votre habitation principale.

Vous êtes salarié ? Adressez-vous aux ressources humaines de votre entreprise et voyez si vous pouvez bénéficier du prêt 1% employeur. Attention, en fin d’année les enveloppes sont souvent vides, vous avez plus de chance de voir aboutir votre projet si vous déposez votre demande en début d’année.

Vous faites des travaux de rénovation ? L’ANAH peut vous aider mais sous condition de ressources. Certaines caisses départementales peuvent aussi disposer de fonds pour aider à l’aménagement du domicile, souvent pour les personnes âgées ou handicapées.

Vos travaux concernent l’énergie (chaudière, portes, fenêtres…) : pensez à vous renseigner sur le crédit d’impôt pour l’Eco-PTZ. Sous certaines conditions, et si l’entreprise qui réalise les travaux est certifiée RGE, vous pouvez bénéficier d’un crédit d’impôt allant jusqu’à 25% du montant du matériel.

Vos travaux concernent l’aménagement du domicile pour une personne âgée ou handicapée ? Là encore, selon la nature des travaux, un crédit d’impôt peut être accordé. Pour le handicap, demandez à la MDPH d’étudier votre dossier PCH pour prendre en charge une partie des travaux directement liés au handicap. Attention à ne pas commencer les travaux avant l’accord de la MDPH sous peine de ne pas pouvoir bénéficier de l’aide.

QUE SONT LES ATTESTATIONS THERMIQUES?

Depuis le 1er janvier 2013, si vous faites construire votre maison, vous devez fournir une attestation avant et après travaux. La première est jointe au permis de construire et atteste que la réglementation thermique a été prise en compte. La seconde doit être obtenue auprès d’un professionnel qualifié (architecte, contrôleur technique, diagnostiqueur agréé DPE, organisme certificateur agréé par l’Etat pour le label HPE)

Qu’est-ce que le PLU?

Le Plan Local d’Urbanisme regroupe l’ensemble des règlementations en matière de construction d’une zone géographique. Cela peut concerner l’implantation des constructions par rapport aux voies publiques, la hauteur maximale des bâtiments, les contraintes architecturales… Lors de la création de vos plans, vous devez vous y référer scrupuleusement sous peine de voir votre construction détruite !

(février 2017)

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