La location meublée

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La location en meublé peut revêtir 2 statuts : LMNP, la plus courante, et LMP.

Dans les 2 cas il faudra, dès la mise en location du bien, vous inscrire au Greffe du Tribunal de Commerce pour le LMNP et au RCS auprès du centre de formalité des entreprises de la chambre de commerce et d’industrie pour le LMP, afin de recevoir un numéro SIRET. Vous relèverez alors fiscalement des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ce ne sont donc pas des revenus fonciers !
Vous aurez des obligations en matière de comptabilité et l’assistance d’un expert dans ce domaine ou d’un centre de gestion agréé est vivement recommandée.

Dans certaines situations vous pouvez être totalement exonéré d’impôt dans le cas d’une location en meublé :

  • Si vous louez une pièce de votre résidence principale et que cette pièce est la résidence principale du locataire qui peut justifier d’un contrat de travail saisonnier ou un CDD d’usage. Les loyers sont cependant plafonnés par an et par mètre carré (en 2015 : 184 euros/m2 pour l’Ile de France et 135 euros/m2 pour la province)

Par exemple vous louez à Rennes, dans votre maison, une chambre de 15 m2 à un étudiant. Pour être exonéré, le loyer hors charges ne doit pas dépasser (135×15)/12 = 168 euros.

  • Si vous donnez en location, à la semaine ou au mois, une chambre d’hôtes, il ne faut pas dépasser 760 euros de revenus par an (hors petit-déjeuner, entretien, téléphone…).

Par exemple, si vous louez votre chambre d’hôtes 5 semaines en 2015 à 120 euros la semaine, vous totalisez 600 euros de recettes, donc vous serez exonéré.

LMP : Loueur Meublé Professionnel

Selon certaines conditions, vous pouvez choisir le statut LMP (Loueur Meublé Professionnel).

  • Les recettes annuelles (loyers + charges) de toute votre activité de loueur en meublé (si vous avez plusieurs biens) doivent être supérieurs à 23.000 euros.
  • Ces recettes annuelles doivent représenter plus de 50% des ressources du foyer fiscal.
  • Le loueur devra s’inscrire au Registre du Commerce et des sociétés en tant que LMP. (auprès du Greffe du tribunal de commerce du lieu où vous exercez votre activité)
  • Vous aurez également des obligations comptables et l’assistance d’un professionnel ou d’un centre de gestion agréé est vivement recommandée.

Par exemple dans un couple, le mari gagne 50.000 euros par an et la femme gère des biens immobiliers à Rennes. Il faudra que les revenus des biens de Madame dépassent 50.000 euros pour pouvoir passer en LMP. Elle s’inscrira alors au Registre du Commerce et des Sociétés et pourra demander conseil à son Notaire de Rennes pour effectuer les démarches. 

Les avantages du LMP 

  • Bénéficier d’amortissements sur les revenus locatifs (travaux d’entretien, mobilier…)
  • Déduire l’éventuel déficit sur le revenu global de l’année pendant 6 ans (seuls les amortissements ne sont pas déductibles fiscalement)
  • Bénéficier du régime des plus-values professionnelles : exonération totale de taxation sur la plus-value en cas de vente de votre bien s’il est loué depuis plus de 5 ans et si vos recettes ne dépassent pas 90.000 euros (entre 90.000 et 126.000 euros l’exonération est partielle)
  • Les revenus du loyer ne sont pas comptabilisés dans le calcul de l’ISF (car considérés comme des biens professionnels)

LMNP : Loueur Meublé Non Professionnel

Cela vous concerne si vous louez un bien en plus d’autres revenus et que le rendement de cette location n’est donc pas le revenu principal de votre foyer fiscal.
Fiscalement, 2 options sont possibles :

  • Vous pouvez décider d’être imposé sur la moitié de vos recettes, cela s’appelle le « micro-BIC » 

Il vous suffira alors d’indiquer le montant de vos recettes (loyers + charges) versées par votre locataire dans l’imprimé n°2042C. Un abattement forfaitaire de 50% sera calculé d’office par les impôts. (dans le cas de location de meublé tourisme, l’abattement est de 71% jusqu’à 82.200 euros de recettes par an en 2015)

Par exemple, vous percevez 20.000 euros de recettes, donc après abattement de 50% vous serez imposé sur 10.000 euros. Si votre tranche d’imposition est de 30%, vous paierez 3.000 euros d’impôts sur vos revenus locatifs. 

  • Ou vous décidez de passer au régime réel et d’appliquer des déductions de charges et d’amortissements.

Cette option est particulièrement avantageuse si votre bien est estimé cher et que vous y avez effectué des travaux et/ou des achats pour le meubler. Cette option devient obligatoire si vos recettes dépassent 32.900 euros par an.

En effet, ce statut vous permet d’amortir le prix de votre bien et donc d’être faiblement imposé sur les recettes locatives.

Par exemple, si votre appartement est estimé à 300.000 euros, vous pouvez déduire de vos revenus locatifs jusqu’à 2% pendant 50 ans : soit 6.000 euros par an pendant 10 ans. Si vous le louez  1.000 euros par mois, votre revenu sera de 12.000 – 6.000 = 6.000 euros. Vous ne serez donc imposé que sur les 6.000 euros restants au lieu des 12.000 euros perçus.  

Vous pouvez aussi déduire

  • les intérêts d’emprunts si vous avez contracté un prêt sur ce bien.
  • les travaux d’entretien du bien (peintures, électricité…)
  • l’achat de mobilier pour ce bien (lit, canapé… certains pouvant être amortis de 5 à 10 ans)
  • les frais d’établissement (notaire, statuts…)
  • les frais de gestion et d’assurances
  • les impôts locaux (taxe foncière…)

Les avantages du LMNP 

  • Un des principaux avantages de la location en meublé non professionnel est d’échapper au plafonnement des niches fiscales et des loyers.
  • L’autre avantage fiscal : le revenu n’est pas du revenu foncier mais est imputé au BIC et donc différent de l’impôt sur le revenu. C’est particulièrement intéressant pour ne pas changer de tranche d’imposition ou l’ISF.

Loi Censi Bouvard 
Pour en bénéficier, il vous faut acquérir un logement neuf et le louer en meublé pendant 9 ans minimum, dans une résidence de services. Vous obtenez alors une réduction d’impôt de 11% ainsi que la récupération de la TVA. Pour cela, il vous faut louer dans le mois qui suit la fin des travaux, que vos revenus locatifs ne dépassent pas 23.000€, ni 50% de vos revenus (c’est donc du LMNP et non du LMP).
Le plafond retenu est de 300.000 €, vous pouvez donc au maximum récupérer 33.000€ sur 9 ans.

(décembre 2016)

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