Les grands principes de la plus-value immobilière

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On parle de plus-value immobilière, si vous vendez votre bien plus cher que vous ne l’avez acheté.

Cette plus-value est imposable sur le revenu, sauf s’il s’agit de votre résidence principale.
Il existe toutefois des abattements, ainsi que des exonérations possibles selon votre situation personnelle ou celle de votre bien en lui-même.

Le calcul est extrêmement complexe et les critères évoluent régulièrement, seul votre notaire pourra vous donner une estimation fiable et précise en fonction de nombreux éléments que vous pourrez lui communiquer. 

Beaucoup de personnes ne tiennent pas compte de cette notion et se disent qu’ils verront bien lors de la vente. Or il est vivement conseillé d’estimer la valeur de la plus-value de votre bien quand vous cherchez à le vendre. En effet, selon le montant, il peut valoir la peine de baisser très légèrement son prix. D’un autre côté, certains tenteront aussi de vous faire considérablement baisser votre prix sous prétexte de la plus-value alors qu’elle serait moins importante que la baisse qu’elles voudraient vous imposer. Dans tous les cas il peut être très intéressant de vous rendre chez votre notaire pour faire estimer votre plus-value et ainsi avoir toutes les cartes en main pour proposer votre bien au prix le plus intéressant pour vous.

 

QUI EST CONCERNé ?

Potentiellement, toute personne vendant un des biens suivants plus cher qu’il ne l’a acheté :
Un bien immobilier  : appartement, maison, terrain
Un droit attaché à un bien immobilier  : servitude…
SCI ou FPI  : échange de bien, partage ou apport en société

MONTANT DE LA TAXATION SUR LA PLUS-VALUE

A partir du moment où vous avez réalisé une plus-value, il y a 2 taxes qui vous sont imposées : l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.
En 2013, elles s’élevaient à 19% pour l’impôt et 15,5% pour les prélèvements sociaux.
Si la plus-value est supérieure à 50000 euros, une surtaxe de 2 à 6% s’ajoute par paliers ! Faites bien vos calculs car il serait dommage, à 100 euros près, de dépasser cette somme.
Concernant cette sur-taxe, si vous êtes plusieurs propriétaires, le montant pris en compte est celui de chaque personne.
Par exemple : Cécile et Pierre vendent leur appartement commun. La plus-value nette imposable est de 80.000 euros. Comme ils sont deux, la quote-part est de 40.000 euros pour Cécile et 40.000 euros pour Pierre. Chaque montant est donc inférieur à 50.000 euros et ils n’auront pas de sur-taxe à payer. Alors que si l’appartement n’appartenait qu’à Cécile, elle aurait alors à payer près de 3% de sur-taxe, soit 2.400 euros en plus de l’impôt sur sa plus-value immobilière. 

CALCUL DE LA PLUS-VALUE

Le calcul est extrêmement complexe. Il ne se limite pas au « prix de vente – prix d’achat ». Vous pouvez en effet déduire plusieurs éléments de votre prix de vente (frais d’agence, frais de diagnostics obligatoires, TVA acquittée…) mais vous pouvez aussi imputer plusieurs éléments à votre prix d’achat (charges et indemnités prévues dans l’acte au profit du vendeur, frais de notaire, droits de donation, frais d’agence, travaux…).

Le cas des travaux 
Pour information, dans le cas des travaux vous avez 2 options : ou vous indiquez le montant exact des travaux effectués ou bien vous appliquez le montant forfaitaire de 15% du prix d’achat, si vous n’avez pas de justificatif ou si c’est plus intéressant pour vous. Attention, pour bénéficier de ce taux forfaitaire de 15%, il faut détenir votre bien depuis plus de 5 ans !
A quelques mois près, il pourrait être dommage de vous en priver car, par exemple, si vous avez acheté votre bien 200.000 euros, cela ramène votre prix d’achat à 230.000 euros et donc cela réduit considérablement la plus-value potentielle !

Bon à savoir, même si vous n’avez rien effectué comme travaux, vous pouvez bénéficier de ce taux forfaitaire de 15% car aucun justificatif n’est requis. 

EXONéRATIONS EN FONCTION DU BIEN CéDé

Vous pouvez être exonéré, sous certaines conditions, de la taxe sur la plus-value immobilière dans les cas suivants :

  • Vente de votre résidence principale et dépendance(s) (garage, aire de stationnement…), mais il faut la vendre dans l’année qui suit le déménagement et qu’elle soit restée vide pendant toute cette période.
  • 1ère vente d’un logement autre que résidence principale, sous réserve de ne pas être propriétaire de sa résidence principale au cours des 4 années précédant la vente et de devenir propriétaire de votre résidence principale dans les 2 ans qui suivent cette vente. L’exonération sera calculée sur la somme que vous réinvestirez dans l’achat de votre résidence principale.
  • Vente d’un droit de surélévation
  • Bien échangé dans le cadre d’une opération de remembrement. Attention, lors de la vente du bien échangé, c’est la date et le prix d’acquisition d’origine qui seront pris en compte pour le calcul de la plus-value.
  • Bien dont le prix de vente est inférieur à 15.000 euros
  • Bien détenu depuis plus de 30 ans
  • Expropriation pour cause d’utilité publique si l’indemnité est réemployée à plus de 90% dans l’année qui suit, pour acheter, construire ou agrandir un bien immobilier.

EXONéRATIONS EN FONCTION DU VENDEUR

Vous pouvez être exonéré, sous certaines conditions, de la taxe sur la plus-value immobilière dans les cas suivants :
Le vendeur est titulaire d’une pension de vieillesse ou d’une carte d’invalidité (2ème ou 3ème catégorie) et s’il n’est pas soumis à l’ISF et son revenu fiscal de référence ne dépasse pas un plafond.
Le vendeur réside dans un établissement social ou médico-social depuis moins de 2 ans et  sa résidence principale était restée libre pendant toute cette période ; sous conditions de ressources ne devant pas dépasser un plafond, ni être soumis à l’ISF.
Le vendeur ne réside pas en France et ne paye pas ses impôts en France. Il est alors soumis à un régime d’imposition particulier.

ABATTEMENT POUR DUREE DE DETENTION

A partir du moment où vous avez réalisé une plus-value, il y a 2 taxes qui vous sont imposées.
La taxation sur la plus-value diminue en fonction de la durée de détention du bien. Ainsi, après 30 ans de détention, il n’y a plus aucun impôt sur la plus-value à payer. Parfois, à un an près, s’il est possible d’attendre, il peut être avantageux de décaler sa vente afin de changer de tranche et de bénéficier d’abattements.

En 2015, voici les abattements en fonction de la durée de détention du bien :

Durée de détention Impôt sur le revenu Prélèvements sociaux 
Moins de 6 ans 0%0%
Entre 6 et 21 ans 6%1,65%
22 ans révolus 4%1,6%
Entre 22 et 30 ansExonération9%
Après 30 ansExonérationExonération

Par exemple : si on prend le cas d’Alain et son appartement de Saint-Grégoire. Il l’a acheté en 2010 et veut le vendre en 2016. Le jour d’achat est donc très important pour lui. Il serait dommage de le vendre en mai alors qu’il l’avait acheté en juillet  et de passer à côté de l’abattement correspondant. 

COMMENT LA PAYER ?

C’est le notaire chargé de la vente qui effectuera toutes les formalités. Il fera le calcul et établira tous les documents nécessaires à l’administration. Il vous indiquera le montant à indiquer sur votre déclaration de revenus.

(décembre 2016)

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