Vendre

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Vous souhaitez mettre en vente votre bien ? Plusieurs étapes sont nécessaires pour optimiser cet acte de vente.

ASTUCES POUR BIEN VENDRE

  • Se mettre à la place de l’acheteur

Pour bien vendre votre bien, mettez-vous à la place de l’acheteur. Essayez de vous souvenir de vos réflexes lors de l’achat de votre bien. Ce qui vous a choqué, ce qui vous a plu et vérifiez si votre bien présente bien ces éléments de manière objective. Quand on vit dans un lieu, on finit par s’habituer à ses défauts…. qui pourraient dissuader un acquéreur et le détourner de votre bien.

  • Home staging

Comme une célèbre émission télévisée, n’hésitez pas à un investir un peu pour rendre votre bien attractif.

Tout acquéreur cherchera des points négatifs pour négocier le prix. S’il décèle le moindre défaut, il s’appuiera dessus pour négocier le prix à la baisse et bien plus que celà vous coûterait de le faire réparer. Un robinet fuit ? Réparez-le avant la mise en vente.

Si vous voulez déclencher l’achat, il faut optimiser le coup de cœur. Il faut que l’acquéreur arrive à se visualiser dans votre bien. Enlevez toute décoration trop personnelle (photos, tableaux…) et optez pour des couleurs neutres et tendance : blanc, gris… Un coup de pinceau ou de papier-peint vous prendra une journée et peut tout changer dans la vente de votre bien.

  • Le prix

Le prix reste l’élément-clé de la démarche de vente. L’idéal est de faire évaluer votre bien par votre notaire.

Maintenant, sur un même bien, le prix peut parfois varier de façon significative entre différents professionnels. Il est fréquent d’observer des écarts d’estimation de plusieurs dizaines de milliers d’euros !

Le seul conseiller spécialiste de l’immobilier complètement neutre est votre notaire. Nous ne saurions trop vous conseiller de lui soumettre votre avis sur l’idée que vous avez vous-même de la valeur de votre bien.

Vous pouvez aussi consulter le site des Notaires de France (https://barometre.immobilier.notaires.fr) qui recense le montant de toutes les transactions réalisées en France sur les 36.000 communes du territoire.

Sachez que l’Office du Carré met à votre disposition son département spécialement dédié à la négociation immobilière et peut proposer votre bien à la vente comme à la location. N’hésitez pas à prendre rendez-vous avec cette équipe commerciale.

N’éparpillez pas trop votre bien. En effet aujourd’hui une vente passe obligatoirement par internet et tous les professionnels utilisent les mêmes réseaux, comme seloger.com ou leboncoin entre autres.

Votre bien peut ainsi se retrouver autant de fois sur les mêmes réseaux.

Veillez à mettre le même prix partout !

Concernant le prix : observez la concurrence. Si dans votre immeuble ou lotissement, il y a des biens équivalents, faites fonctionner le bouche à oreille et essayez de connaître le positionnement prix. Attention certains éléments de confort peuvent justifier des différences de prix : étage (les rez-de-chaussée sont moins chers), exposition (sud mieux coté que le nord), parking, terrasse, balcon…

  • L’annonce

Si vous décidez de vendre par vous-même, sachez que vous serez en priorité contactés par des agences qui épluchent quotidiennement les annonces du type le Boncoin.

Si vous ne souhaitez pas être importuné par ces professionnels, indiquez dans votre annonce que les agences s’abstiennent de vous contacter.

Soignez votre annonce et pour ne pas perdre de temps inutilement, donnez un maximum d’informations-clés : prix, surface Carrez (et au sol si grande partie mansardée), exposition, étage, année de construction du bien, gardien, digicode, ascenseur, balcon, terrasse, garage, parking, cave, commodités à proximité (transports, écoles, commerces…).

Les photos sont un élément majeur de l’annonce car ce sont elles qui donnent envie à la personne de venir visiter ou non votre bien. Cela peut paraître évident mais c’est loin d’être le cas dans les faits : avant de prendre les photos : rangez ! Faites le vide, que le bien soit le plus neutre possible. Et si vous le pouvez, attendez qu’il fasse beau pour prendre la photo car un bien lumineux est tout de suite plus attrayant. Si vous avez un jardin, faites-lui une propreté : tonte, taille… Un jardin en friche a un côté démoralisant et donne l’impression que la maison non plus ne sera pas bien entretenue.

  • La visite

Si vous faites appel à un professionnel, il vous conseillera sûrement de ne pas être présent lors de la visite si cela est possible. Si vous n’êtes pas là, cela met l’acquéreur potentiel plus à l’aise, lui permet de mieux se projeter et permet à l’agence d’aborder des points un peu délicats de façon plus simple. De plus, il n’est jamais agréable d’entendre des critiques sur un bien qui vous appartient. Il est logique que l’acheteur en émette ; il se doit d’être critique avant un achat aussi conséquent et cela permet de mieux aborder la négociation du prix. Epargnez-vous cet instant désagréable si vous le pouvez et absentez-vous quelques minutes, le temps de la visite.

Que ce soit vous ou votre Notaire qui effectue la visite, il va de soi que le bien doit être propre et bien rangé. Selon l’exposition, optimisez les horaires de visite. Un lieu de vie ensoleillé est toujours plus flatteur.

Il est toujours apprécié lors de la visite de remettre les éléments suivants :

  • les montants des charges, taxes foncières et habitation (pour évaluer son budget global)
  • les diagnostics si vous les avez (cela rassure et sera obligatoire dans le compromis de toutes façons)
  • les procès-verbaux de la copropriété si c’est un appartement…

Ces éléments seront de toute manière exigés pour la préparation de la promesse de vente. Votre notaire pourra vous aider à finaliser la liste des éléments obligatoires ou seulement conseillés.

  • Les défauts

Si vous savez que votre bien a un défaut majeur et que vous le cachez sciemment, sachez que l’acquéreur pourra vous attaquer par la suite en justice pour dol ou tromperie : Donc mieux vaut jouer franc jeu, quitte à vous confronter à une négociation plus sévère.

DIAGNOSTICS

Aujourd’hui un dossier unique regroupe tous les diagnostics techniques. On l’appelle le DDT : Dossier de Diagnostics Techniques.

Il est obligatoire et doit être remis dès la promesse de vente. Il est vivement conseillé de le faire réaliser dès le début de votre démarche de mise en vente. Veillez à consulter un professionnel agréé et couvert par une assurance en cas de litige.

En tant que vendeur, le coût de ces diagnostics sera à votre charge.

Consultez votre notaire pour connaître les diagnostics obligatoires dans votre cas. En effet, selon l’âge, la nature et la localisation de votre bien, certains diagnostics ne seront pas nécessaires.

  • DPE : Diagnostic de performance énergétique

Il existe une échelle de performance énergétique de A à G, elle doit être faite pour tous les logements d’habitation, sauf ceux habités moins de 4 mois par an. Ce diagnostic et est valable 10 ans et il se présente comme ceci :

DPE2
Si le diagnostic manque : s’il n’y a pas de DPE dans l’acte de vente, cela peut fragiliser la vente. Si les informations DPE sont fausses pour influencer l’acheteur, l’amende peut être de 37.500 euros à 2 ans de prison.

  • CREP : Constat de Risque d’Exposition au Plomb

Il indique s’il y a risque d’exposition au plomb ou non. Il s’agit des revêtements du logement (peintures, plâtre, briques, volets…). Cela concerne les logements dont le permis de construire a été délivré avant le 1erjanvier 1949. La durée de validité du CREP est de 6 ans pour une location. Dans le cas d’une vente la durée est illimitée s’il y a absence de plomb et d’1 an s’il y a présence de plomb.

Si le diagnostic manque : l’acheteur peut saisir le Tribunal d’Instance et demander d’annuler la vente ou d’en diminuer le prix. Un locataire peut demander des dommages et intérêts. Le maire ou le préfet peuvent demander au vendeur de faire réaliser les travaux pour faire disparaître le plomb.

  • Diagnostic Amiante

Il indique la présence de matériaux avec de l’amiante. En cas de bien en copropriété, il faudra joindre au diagnostic des parties privatives (votre appartement, cave, grenier… ) le diagnostic des parties communes. Cela concerne les logements dont le permis de construire a été délivré avant le 1er Juin 1997. Sa durée de validité est illimitée s’il y a absence d’amiante et de 3 ans s’il y a présence d’amiante. Attention, si le diagnostic a été réalisé avant 2013, il doit être renouvelé pour une vente même si il n’y avait pas d’amiante.

Si le diagnostic manque : le vendeur encourt une amende de 1500 euros. Si la présence d’amiante est avérée, l’acheteur peut saisir le Tribunal d’Instance pour demander l’annulation de la vente ou la diminution du prix.

  • Diagnostic Termites

Il indique la présence ou non de termites. Cela concerne les logements situés dans des zones déclarées comme infestées ou à risque. Sa durée de validité est de 6 mois.

Si le diagnostic manque : et s’il y a effectivement des termites, l’acheteur peut saisir le Tribunal d’Instance pour demander l’annulation de la vente ou la diminution du prix de vente. Le maire ou le préfet peuvent demander au vendeur de faire réaliser les travaux pour éradiquer les termites.

  • Diagnostic Mérule

La mérule est un champignon qui attaque le bois et se propage très rapidement; elle peut produire de graves dégâts sur votre habitation, comme l’effondrement de charpentes. La contamination est telle qu’elle peut se faire à partir d’une maison voisine infectée car la mérule se déplace dans l’air.

Le diagnostic de la Mérule n’est pas obligatoire, en revanche en Bretagne, où elle sévit fréquemment, il est vivement conseillé à l’acquéreur d’en demande le diagnostic au vendeur.

  • Etat de l’installation intérieure de gaz

Il fait état de l’ensemble des installations de gaz du logement et des dépendances. Cela concerne les logements dont l’installation intérieure de gaz a plus de 15 ans. Sa durée de validité est de 3 ans.

Si le diagnostic manque : et que l’installation est défectueuse, l’acheteur peut saisir le Tribunal d’Instance pour demander l’annulation de la vente ou la diminution du prix de vente.

  • Etat de l’installation intérieure électrique

Il fait état de l’ensemble des installations électriques du logement et des dépendances.Cela concerne les logements dont l’installation intérieure d’électricité a plus de 15 ans. Sa durée de validité est de 3 ans.

Si le diagnostic manque : et que l’installation est défectueuse, l’acheteur peut saisir le Tribunal d’Instance pour demander l’annulation de la vente ou la diminution du prix et il peut engager la responsabilité du vendeur pour vices cachés.

  • Etat de l’installation d’assainissement non collectif

Cela concerne uniquement les logements non raccordés au réseau public de collecte des eaux usées. Votre commune a obligation de faire contrôler votre installation et vous délivre un rapport qui évalue sa conformité, et qui doit être remis à l’acquéreur lors d’une vente. Ce rapport doit dater de moins de 3 ans pour la vente.

Si l’installation est non conforme: si lors de la signature de la vente il est indiqué que l’installation n’est pas conforme, l’acquéreur doit la mettre en conformité dans l’année qui suit l’acte de vente sinon il encourt une lourde amende. Il est impératif d’être le plus précis possible sur l’état de cette installation car une ancienne installation fait courir de surcroît des risques pour l’environnement.

  • Etat des risques naturels, miniers et technologiques

Le vendeur doit informer l’acquéreur que le logement est situé ou non dans une zone à risques naturels (inondations, mouvements de terrains), miniers et technologiques (industriels, chimiques…). Vous pouvez obtenir cette information et établir l’état gratuitement auprès de votre mairie ou préfecture de département sur les sites internet des communes qui en sont dotées. Le coût de celui établi par un professionnel est cependant modique. Sa durée de validité est de 6 mois.

Si l’état manque : et que le bien est effectivement dans une zone à risque, l’acheteur peut saisir le Tribunal d’Instance pour demander l’annulation de la vente ou la diminution du prix et il peut engager la responsabilité du vendeur pour vices cachés.

LES AVANT-CONTRATS

Lorsque l’acheteur et l’acquéreur se sont mis d’accord, il y a signature d’un avant-contrat. Les documents demandés sont extrêmement nombreux et la rédaction très complexe. Aujourd’hui un avant-contrat est aussi complet que l’acte de vente final. Nous vous conseillons vivement de vous adresser à votre notaire pour le rédiger. Ce document est un « contrat », qui vous engage vis-à-vis de la loi. Il ne faut donc pas le prendre à la légère.

A ce stade, il existe 2 types d’avant-contrats :

  • Le compromis de vente :

Par cet acte, l’un s’engage à acheter et l’autre à vendre. L’acheteur non professionnel bénéficie d’un droit de rétractation de 10 jours, qui débute le lendemain de la notification de l’avant-contrat. Il n’a pas de raisons à fournir ni de pénalités à payer durant cette période des 10 jours. En revanche, sa rétractation est irréversible, il ne pourra pas à nouveau se porter acquéreur. Pour notifier sa rétractation, il faut adresser au vendeur un courrier avec AR, ou par huissier.

Le vendeur quant à lui n’a aucun droit de rétractation, il s’est engagé à vendre son bien. Une fois le délai de rétractation passé, aucune des parties ne peut plus se rétracter, sous peine de devoir des dommages et intérêts à l’autre partie. Seules les clauses de dédit indiquées dans le compromis de vente (comme par exemple « sous réserve d’obtention du prêt bancaire » peuvent annuler le compromis sans dommages et intérêts.

  • La promesse unilatérale de vente (PUV) :

L’acheteur n’est pas sûr de vouloir conclure la vente, mais veut mettre une option sur le bien pendant une durée limitée. Il versera des indemnités d’immobilisation (en général 10% du prix de vente, le plus souvent versées à votre notaire).

  • Si l’acheteur confirme son souhait d’acheter, alors l’indemnité versée est imputée au prix à payer, donc pas de conséquences pour l’acheteur.
  • Si l’acheteur ne veut finalement pas acheter à la fin de la date limite, alors le propriétaire peut remettre son bien en vente et conserve l’indemnité d’immobilisation.
  • Si le propriétaire ne veut plus vendre son bien encore sous option, alors l’acheteur peut exiger des dommages et intérêts.
  • Si le propriétaire ne veut plus vendre son bien alors que l’option est levée, alors l’acheteur peut le contraindre à lui vendre le bien et exiger des dommages et intérêts, car le simple fait de lever l’option équivaut à conclure légalement la transaction.

 

  • Les clauses:

Dans les avant-contrats, peuvent figurer des clauses qui limitent l’exécution du contrat définitif. La plus connue est celle de l’obtention du prêt immobilier. Cette clause est obligatoire. Si l’acheteur n’obtient pas son prêt, alors la vente est annulée et il ne doit verser aucune indemnité au vendeur.

D’autres clauses suspensives peuvent être librement décidées entre les parties. Comme l’obtention d’un certificat d’urbanisme, un permis de construire, l’absence d’hypothèque… Rapprochez-vous de votre notaire pour vous faire conseiller au mieux, que vous soyez acheteur ou vendeur.

  • L’acte authentique:

Il reprendra les éléments de l’avant-contrat et officialisera la vente.

  • Le vice caché:

Un vice caché est un défaut qui a été délibérément dissimulé à l’acquéreur, alors que le vendeur en avait connaissance. Il est suffisamment important pour avoir dissuadé l’acquéreur d’acheter le bien s’il en avait eu connaissance ou avoir négocié le prix en conséquence.

En plus d’être moralement très contestable, le vice caché est condamné par la loi, nous vous conseillons donc vivement d’être honnête et de ne pas cacher de défauts de cet ordre. L’acquéreur dispose de 6 mois à 1 an pour intenter une action en justice. Il a toutefois obligation d’avoir été vigilant. Si le défaut est clairement visible, il n’obtiendra pas gain de cause. Si l’acquéreur obtient gain de cause devant les tribunaux, en tant que vendeur, vous pourriez être condamné à une restitution partielle du prix décidée par le juge, ou même à une restitution totale du prix et à l’annulation de la vente.

En tant que vendeur, si jamais vous avez connaissance d’un défaut majeur de votre bien et voulez vous couvrir d’un acquéreur malhonnête qui pourrait vous reprocher à tord de ne pas l’avoir prévenu, faites un courrier en 2 exemplaires, signé des 2 parties qui décrit le défaut avec précision, photo à l’appui, et qui indique qu’il a bien été porté à la connaissance de l’acquéreur.

VENTE D’UN LOGEMENT OCCUPé

Vous avez tout à fait le droit de vendre un logement occupé. En général cela a un impact sur votre prix de vente (entre 10% et 20%) car cela empêche l’acheteur de pouvoir occuper son bien rapidement.

Dans le cas où l’acquéreur souhaite réaliser de l’investissement locatif, cela peut au contraire l’intéresser car cela lui évite de devoir chercher un nouveau locataire ou de devoir réaliser des travaux de rénovation immédiatement après l’achat. Attention toutefois au loyer que vous recevez. En effet, l’investisseur étudiera alors les prix de location du marché et regardera où votre bail se situe. Le bail se poursuivra normalement.

Attention, sachez qu’un changement de propriétaire dédouane la personne qui s’était portée caution pour le locataire ! Il y a risque de ne plus avoir de garant en cas de non-paiement du locataire.

QUELQUES QUESTIONS SUR LA VENTE D’UN BIEN

  • En tant que locataire occupant, ai-je priorité pour l’achat du bien en vente ?

Cela s’appelle le droit de préemption.

Il n’existe pas si le propriétaire vend son bien occupé par le locataire.

En revanche, si jamais il vous a remis un congé pour vendre 6 mois avant la fin de votre bail, alors oui, vous bénéficiez d’un droit de préemption qui vous donne priorité pour acheter le bien où vous vivez. Dans ce congé pour vendre doit se trouver le prix de vente du bien mais il ne doit pas être surévalué dans le but de vous faire partir. Il ne doit pas dépasser 12% du marché.

Attention toutefois, si jamais le propriétaire vend son bien à un parent (jusqu’au 4èmedegré inclus : cousins-cousines) alors vous perdez ce droit. Priorité est donné au parent mais il a obligation d’y vivre pendant au moins 2 ans.

  • Puis-je signer avec MON notaire ?

Le plus souvent c’est le notaire du vendeur qui établit l’acte authentique, mais vous pouvez tout à fait faire intervenir votre notaire personnel. Dans ce cas les 2 notaires se partageront les honoraires.

Nous ne saurions trop vous conseiller de solliciter votre notaire. Il vous connaît, suit vos affaires et vous représente. Dans un acte aussi important que l’achat ou la vente d’un bien immobilier il est important d’être bien conseillé et surtout de s’assurer qu’aucune erreur ne sera commise dans l’acte.

  • Comment dois-je régler le bien ?

Normalement c’est votre notaire qui s’occupe de tout. Auparavant, il était possible d’émettre un chèque de banque, mais depuis 2015, seul le virement bancaire auprès du notaire est autorisé. Pensez à prévenir votre banque quelques jours avant la signature pour être sûr qu’il n’y aura aucun problème ou retard qui pourrait repousser la vente / achat du bien.

  • Quand puis-je résilier mon assurance habitation ?

Dès la signature de l’acte authentique vous n’êtes plus propriétaire de votre bien,  vous pouvez donc résilier votre assurance. Il vous sera généralement demandé de communiquer un justificatif de vente et vous récupérerez au pro-rata de la durée, les sommes versées à votre assureur.

  • Qui paye la taxe d’habitation ?

Celui qui a ses meubles dans le bien au 1er janvier. Si vos biens arrivent le 2 janvier, vous ne payerez pas de taxe d’habitation. Il vous faudra prouver que le logement était bien vide (carnet de route du déménageur) et indiquer où vous-même étiez logés au 1er janvier (facture d’hôtel par exemple) pour pouvoir bénéficier d’une exonération de la taxe d’habitation.

  • Qui paye la taxe foncière ?

Normalement il en est de même pour la taxe foncière, c’est celui qui est propriétaire du bien au 1er janvier qui devrait la payer, mais le plus souvent une règle de prorata temporis s’applique. Ainsi, si vous achetez en décembre, vous payerez 1 mois et le vendeur 11 mois. Vous pouvez toujours, en tant qu’acheteur, négocier pour appliquer la loi et ne pas la payer dans la mesure où la vente s’effectue dès le 2 janvier.

Si le bien est un bien locatif et qu’il est vacant plus de 3 mois faute d’avoir trouvé un locataire, vous pouvez demander un dégrèvement de la taxe foncière aux impôts. Il faudra néanmoins prouver que vous aviez bien mis votre bien en location à un prix raisonnable et qu’il était vacant durant toute cette période.

  • Qui paye les charges de copropriété et les travaux ?

En tant que vendeur, vous payez toutes les charges avant la vente.

Concernant les travaux il existe un principe légal : le copropriétaire supporte les travaux au moment de leur exigibilité et de l’appel de fonds par le syndic : peu importe s’ils ont été votés par le vendeur ou l’acquéreur.

Toutefois par convention prévue de le compromis ou la promesse de vente, il est souvent prévu que celui qui supportera le coût des travaux sera celui qui était copropriétaire au moment de leur vote en assemblée : cette solution offre le mérite de la simplicité et évite les suprises qui peuvent découler d’un retard dans les signatures ou dans les appels de fonds par le syndic.

Il peut néanmoins être judicieux de vendre avant l’assemblée générale quand vous savez qu’il y a un risque de gros travaux comme un ravalement de façade par exemple. Estimez cependant bien le montant que cela représente, car vendre dans la précipitation peut vous faire accepter un prix plus bas que ce que les travaux représenteraient dans la réalité.

  • J’ai fait faire des travaux dans mon bien, ai-je une obligation vis-à-vis de mon acheteur ?

Si vos travaux sont de l’ordre de la construction et donc soumis à la garantie décennale, alors vous devez fournir à votre acheteur les éléments car il peut exiger un recours en cas de problème. Nous vous conseillons vivement de souscrire une assurance dommage-ouvrage lorsque vous réalisez des travaux de cet ordre : cela vous couvrira, et votre acheteur également, en cas de litige avec les entrepreneurs.

  • Vais-je payer une plus-value si je ne vis plus dans ma résidence principale ?

Si vous avez déménagé avant de vendre votre bien, celui-ci n’est donc plus votre résidence principale, donc oui, en théorie vous devriez être soumis à la plus-value. Sachez toutefois que les impôts ont conscience qu’une vente d’un bien peut prendre plusieurs mois et tolèrent donc une inoccupation de quelques mois (inférieure à un an), mais il faudra toutefois justifier que vous aviez bien mis en vente votre bien (contrat avec des agences immobilières, copies d’annonces…). Le calcul de la plus-value est complexe, n’hésitez pas à contacter votre notaire pour faire une simulation estimative, car peut-être n’êtes-vous pas concerné ou bien le montant est-il très faible

SUPERFICIE

Dans le cas des appartements, il est obligatoire d’indiquer, dans l’avant-contrat comme dans l’acte authentique, la superficie. C’est la superficie plancher des locaux clos et couverts, moins les murs, marches et cages d’escalier et les parties où la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m. De fait ne sont pas comptabilisés : terrasses, balcons, loggias, caves et parkings.

A ce propos, dans le cas d’une annonce pour un appartement mansardé, il est intéressant d’indiquer la surface loi Carrez mais aussi la surface plancher à titre indicatif car même si elle n’a pas de valeur légale en tant que telle, elle permet néanmoins de valoriser votre bien. Pour autant, l’indiquer seule serait mensonger, il faut donc l’accompagner de la loi Carrez.

Sachez que si vous ne mentionnez pas cette superficie Carrez dans l’acte de vente, la vente peut être annulée et si elle a été illégalement augmentée (au-delà de 5% de plus que la réalité), alors le prix de vente peut être modifié en proportion. Si vous êtes confronté à la situation en tant qu’acheteur, vous avez 1 mois après la signature pour faire une action en justice.

Dans le cas d’une maison individuelle, il n’y a aucune obligation d’indiquer la surface exacte de l’habitation.

(décembre 2016)

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