L’IFI : Pour qui ? Pour quoi ?

Imprimer / Partager

Au 1er janvier 2018, l’ISF a été remplacé par l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)

POUR QUI ?

Vous êtes imposable à l’IFI si vous êtes fiscalement domicilié en France et que la valeur nette de votre patrimoine immobilier est supérieur à 1,3 millions d’euros. Certains bien sont partiellement ou totalement exonérés et certaines dettes peuvent être déduites.

Le calcul de l’FI n’a rien à voir avec l’impôt sur le revenu. Vous pouvez tout à fait être non imposable ou très faiblement au titre de l’impôt sur le revenu et être soumis à l’IFI ! Il vous suffit parfois de détenir des biens immobiliers par exemple ou des terrains familiaux (même si vous n’arrivez pas à les vendre).

C’est le foyer fiscal qui est pris en compte.

  • Si vous êtes seul (célibat, veuvage, divorce, séparation), c’est votre patrimoine qui est pris en compte.
  • Si vous vivez en couple (concubinage notoire, PACS ou mariage, quel que soit le régime matrimonial) et avez une imposition commune, alors vous représentez un seul et même foyer fiscal et c’est l’ensemble de vos deux patrimoines qui est pris en compte.

Dans les deux cas, les biens des enfants mineurs (seulement) dont vous avez la charge sont pris en compte dans le patrimoine. (en cas de séparation, chaque parent peut prendre 50% des biens des enfants à charge).

 

Si vous êtes fiscalement domicilié en France et détenez des biens à l’étranger (mais également des parts ou actions de sociétés immobilières ou droits immobiliers), tous vos biens situés en France et à l’étranger seront pris en compte pour le calcul de l’IFI.

Toutefois, si vous avez vécu à l’étranger les 5 années civiles précédentes et que vous venez de transférer votre domicile fiscal en France, alors vous ne serez imposé que sur les biens et droits immobiliers possédés en France.

 

Si vous êtes fiscalement domicilié à l’étranger et détenez des biens en France, alors seuls vos biens situés en France seront pris en compte pour le calcul de l’IFI, ainsi que les parts ou droits composés de biens immobiliers situés en France.

Qu’est-ce qui est pris en compte dans le calcul de l’IFI ?

Avec l’IFI seul le patrimoine immobilier est désormais imposé. Voitures, bateaux, avions, chevaux de course, bijoux, or, métaux précieux anciennement taxés dans l’ISF ne le sont désormais plus.

 

Sont à prendre en compte dans la déclaration :

  • Les immeubles bâtis, que ce soit pour votre usage personnel ou pour une mise en location. Cela peut être une maison, un appartement, mais aussi garages, parkings et caves. A noter que votre résidence principale bénéficie d’un abattement de 30% sur sa valeur estimée au 1erjanvier de l’année.
  • Les terrains à bâtir et les terres agricoles
  • Les immeubles en cours de construction au 1erjanvier
  • Les bâtiments classés monuments historiques
  • Les immeubles ou fractions d’immeubles qui sont représentés dans des parts de sociétés immobilières de copropriété, les placements en « Pierre – Papier », comme par exemple des SCPI que vous pouvez avoir souscrites auprès de votre banque.

Qu’en est-il de l’usufruit et du droit d’usage ?

Grand changement par rapport à l’ISF, dans l’IFI, la nue-propriété intègre le calcul de l’impôt.

Alors que dans l’ISF seul l’usufruitier (celui qui profite du bien, le plus souvent le parent) était redevable de l’impôt, dans l’IFI, les nue propriétaires (le plus souvent les enfants) peuvent également payer l’impôts, en rapport à son âge au 1erjanvier de l’année. Et ce quelle que soit la date à laquelle le décès qui a permis d’hériter de la nue propriété aura eu lieu.

Âge de l’usufruitierValeur de l’usufruitValeur de la nue propriété
Moins de 21  ans90%10%
De 21 à 30 ans80%20%
De 31 à 40 ans70%30%
De 41 à 50 ans60%40%
De 51 à 60 ans50%50%
De 61 à 70 ans40%60%
De 71 à 80 ans30%70%
De 81 à 90 ans20%80%
A partir de 91 ans10%90%

3 exceptions :

  • Si les parents ont donné de leur vivant la nue-propriété des biens à leurs enfants, alors ils continueront à en déclarer la pleine propriété.
  • Si le parent survivant a reçu l’usufruit via un testament ou bien une donation au dernier vivant lors du décès de son conjoint alors il continuera à en déclarer la pleine propriété.
  • Si l’usufruit a été donné au parent du vivant du conjoint par donation, alors il continuera également à le déclarer en pleine propriété.

 

Quid des placements en rapport avec l’immobilier ?

Comme vu précédemment, certains placements liés à l’immobilier sont à déclarer dans l’IFI.

  • Sous certaines conditions assezcomplexes, et si vous détenez plus de 10% du capital de la société propriétaire du bien immobilier situé en France, vous devrez alors déclarer vos parts ou actions détenues.
  • Les biens et droits immobiliers transférés en fiducie ou placés en trust.
  • La part de valeur de rachat au 1erjanvier de l’année, des actifs immobiliers compris dans les contrats d’assurance vie.

patrimoine-web

Qu’est-ce qui est exonéré du calcul de l’IFI ?

Sous certaines conditions, il peut y avoir des exonérations partielles ou bien même totales dans certains des cas suivants :

  • Les biens immobiliers qui sont utilisés pour votre activité professionnelle
  • Les biens immobiliers mis en location en tant que LMP (Loueur Meublé Professionnel), les LMNP et biens nus n’entrent donc pas dans cette catégorie et sont imposés
  • Les biens ruraux à usage professionnels ou bien loués, comme des terres agricoles ou des bâtiments d’exploitation
  • Les bois et forêts, que ce soit à usage professionnel ou bien sous engagement d’exploitation.

QU’EST-CE QUI EST DÉDUCTIBLE DU CALCUL DE L’IFI ?

L’IFI est calculé sur votre patrimoine imposable net au 1erjanvier de l’année, donc après déduction des dettes existant à cette même date.

  • Emprunts immobiliers qui ont permis l’acquisition des biens immobiliers
  • Pour travaux d’amélioration ou construction des biens immobiliers
  • Dettes pour acquérir les parts ou actions (= emprunt ou juste le coût ?)
  • Impôts liés aux biens immobiliers comme la taxe foncière (mais pas la taxe d’habitation, ni les impôts pour revenus fonciers)

QUELS SONT LES TAUX DE L’IFI ?

En fonction de votre patrimoine net taxable, le taux diffère :

Valeur nette taxable du patrimoineTaux applicable
Jusqu’à 800.000 €0%
Entre 800.000 € et 1,3 million € inclus0,50%
Entre 1,3 et 2,57 millions € inclus0,70%
Entre 2,57 et 5 millions € inclus1,00%
Entre 5 et 10 millions € inclus1,25%
Plus de 10 millions €1,50%

 

Attention, vous ne payez l’IFI que si votre patrimoine dépasse 1,3 million d’euros mais alors différentes tranches s’appliquent. L’impôt remonte alors dès 800.000 Euros

Par exemple, si votre patrimoine est de 1,35 million d’euros

  • Jusqu’à 800.000 euros vous payez 0
  • Entre 800.000 et 1,3 millions vous payez 0,5% x 500.000 = 2.500 euros
  • Entre 1,3 et 2,57 millions vous payez 0,7% x 50.000 = 350 euros
    • Total IFI : 2.750 euros

DÉCOTE

Si votre patrimoine net taxable est compris entre 1,3 et 1,4 million d’euros, vous bénéficiez d’une décote spéciale : 17.500 – 1,25% du patrimoine net taxable.

Si on reprend notre exemple du patrimoine net taxable de 1,35 million d’euros

La décote sera de : 17.500 – 1,25% x 1,35 million = 625 €

De ce fait l’IFI sera de 2.750 – 625 = 2.225 €

RÉDUCTION D’IMPÔT

Vous pouvez déduire de votre IFI des dons à certains organismes d’intérêt général : 75% dans la limite de 50.000 euros.

DÉCLARATION

Vous déclarez l’IFI en même temps que l’impôt sur le revenu. Vous avez jusqu’au 15 juin inclus pour la déposer.

Attention, si vous omettez de déclarer des revenus ou biens imposables, vous pouvez être majoré de 80% du montant de l’impôt dû ! Des poursuites pénales peuvent également être effectuées pouvant aller jusqu’à 500 000 euros d’amende et 5 ans d’emprisonnement.

PAIEMENT

Comme pour l’impôt sur le revenu, en cas de retard de la déclaration ou du paiement, des pénalités sont appliquées, pouvant aller jusqu’à 40% !

PLAFOND

Le montant total de tous vos impôts (impôt sur le revenu + IFI) ne doit pas dépasser 75% des revenus perçus l’année précédente. S’il y a dépassement alors la différence sera déduite du montant total de l’IFI.

Etant donnée la complexité d’évaluation de l’ensemble du patrimoine, car il est fréquent sans un examen approfondi de comptabiliser un ou plusieurs éléments en fonction des critères retenus pour cet impôt, et la pénalité étant extrêmement lourde, pouvant atteindre 40%, nous ne saurons que trop vous conseiller de vous rapprocher de votre notaire.

Il faut enfin savoir qu’à défaut de déclaration, l’administration peut opérer un redressement sur les 6 années précédentes… avec les majorations et pénalités éventuelles.

Votre notaire saura vous aider à estimer vos biens, en particulier immobiliers et vous indiquera comment optimiser votre déclaration d’IFI et peut-être vous conseiller des placements pour en limiter le montant.

(juin 2018)

Imprimer / Partager